时隔17年，房地产广告发布规定终于做出修订。
7月9日，国家工商总局拟对《房地产广告发布暂行规定》进行修订，并向社会公开征求意见，意见反馈截至8月1日。在9月1日，稍加修改的新房地产广告法将正式施行，取代1998版的广告法。事实上，新版广告法(修订稿)主要在旧版中增加了切合当下热点的三个内容，如广告中不得含“升值或者投资回报的承诺”、“项目到达某地标或区域所需时间”、不对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。不过，对于违反新版广告法累计最高处罚四万元，低于当前越秀区的网签均价。这让业内专家、律师等质疑新广告法或将形同虚设。
国内的商品房市场发“热”始于1998年福利分房取消后。在此前两年，即1996年12月30日，国家工商行政管理局发布了《房地产广告发布暂行规定》。在福利分房取消半年后，1998年12月3日，国家工商行政管理局修订了该规定，并一直执行到今年。
新版和旧版的广告法都有22条内容，连处罚也基本一致。只是在第三条关于“房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗、误导消费者”中增加了四点，都是当前房产广告中最常见而旧版广告中没有的，并在第五条关于发布广告中添加要求广告者提供可确定广告真实性的文件。
旧版形同虚设，新版照旧
至今回头看，旧版房地产广告法其实也相当有针对性。
比如“不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”、“不得含有风水、占卜等封建迷信内容”、“对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限”、“涉及的交通、商业、文化教育设施及其它市政条件等，如在规划或者建设中，应该在广告中注明”、“使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明”等。或出于此，新版广告法除了略增热点内容外，基本照搬旧版。
但是，上述的条例在当前基本没有得到执行。比如“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”，买房送学位之类的广告当前仍常见。
今年4月，广州天河、花都等多个楼盘就因为学位房地段调整而发生多起业主讨说法的事件。风水类的广告如今也偶尔可见。而关乎价格的，目前不少楼盘仍习惯“××元/平方米起”，与新旧广告法都要求的“应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限”相悖。这在业内专家看来也难以执行。
“房地产不像其他的商品，每种类型的价格都可以统一定价。楼盘可能每个户型都会存在不同的定价，因此很难说明真实的销售价格，只能是一个大概的范围。”方圆地产首席分析师邓浩志认为，现在广告都算比较规范，但是广告法本身还存在很多漏洞，许多都是有法可依却无法执行。
中原地产项目总经理黄韬亦认为，关于明示价格的条文对开发商不够公平，也不符合市场需求，“开发商对楼盘的定价有一个自由度，卖得好自然就涨价，卖得不好自然就降价”。
房价17年涨四倍，罚款仍最高四万
时隔17年，广州中心六区的房价从1998年的4972元/平方米，涨至今年6月的24679元/平方米，相当于17年前的4倍。
不过，令人意外的是，此次新广告法在第二十一条中载明，“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依法予以处罚；没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款”。这意味着，即便违反新广告法，累积最严厉的罚款也不过是四万元。
去年以来，越秀区一手房网签均价都在4万元以上，天河、海珠的网签均价都超3万元/平方米。以新广告法最高罚款4万元算，该笔罚款还不足以在越秀区买一平方米的房子。对于几十亿或上百亿销售额的房企而言，近乎九牛一毛。“罚款起码达到100万元以上，甚至罚500万到1000万元都不算多。”广州房产律师王美舟认为，新广告法的处罚对地产行业并没有多大的法律约束力，法律应该针对实际情况作出处理。邓浩志也认为，这个处罚力度微不足道。
“广告除了各种成本外就是利润，一般情况下不超过10%的都是合理利润，那多出的就要算违法所得吗？”广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为，目前新广告法对于违法所得也很难界定。而且，新增的第三条内容属于禁止性规定，作为监督管理部门应该是在广告发布前就严格把关，而不仅是事后罚款。
采写：南都记者邱永芬
实习生张槟萍
业内质疑
未拿预售证不得登广告？现实难做到
在新旧版广告法中，都表示“预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布广告”，这与当前现状也存在冲突。由于广州要求楼盘在取得预售证10天内必须开盘销售，否则算是捂盘，而开发商通常集中在某一时间开盘，为达到预期的热度，往往需要提前半年甚至更早就开始登记客户，这意味着广告发布也得提前。
黄韬认为，该规定着实对开发商不公平，“或者说从市场的角度来说是做不到的”。邓浩志亦认为，“这条法律还是不完善”。
新内容解读
不得含升值或投资回报的承诺
新房产广告法拟规定，不得承诺升值或者投资回报。该类广告宣传多发生在公寓、商铺及郊区带小部分投资性为主的住宅上。如今不少公寓的广告仍都存在含投资回报的内容。
年起，广州楼市陆续出现住宅裙楼被改成主题商场铺，仅2010年至2011年两年间，广州中心六区和番禺至少出现了40家主题商铺。无一例外的是，它们在开盘时都宣传“即买即赚18%”、“年回报率8%”等。在股市不振，住宅限购下，这些几十万就可买一套的商场铺吸引大量投资者。由于收铺后商场实际招商租金与原承诺的返租租金落差大，被间隔成格子铺难以使用，或其招商意见不统一等原因，广州多地商场铺发起投资者维权热，官司频出。2012年底，该类主题商铺因争议过大被有关部门禁止。
近年，带返租或托管的公寓又兴起，也都打着年回报率达8%或6%的招牌。目前，该类公寓也频现纠纷。今年初，广州首例公寓投资回报纠纷官司已经结束，投资者一季度就赢了官司但至今仍未拿回赔偿。
这类纠纷，投资者普遍将板子打在广告的高额投资回报上，起诉开发商或托管公司“货不对板”。此次新广告法明禁，也算是对这几年楼市纠纷热点做出最应景的警示。
不对规划或建设中的设施作误导宣传
新房产广告法拟规定，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。和炒股一样，很多消费者购买物业都是看中其未来的升值潜力，而规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会令物业加分。所以，在过去和现在，开发商都喜欢抓住这些配套或规划作为卖点，广告宣传上也多以此作为广告热点，以达到楼盘热销的效果。
近两年老城区某大盘因为广告和售楼时许诺楼盘百米开外就有数十万方的大型商业项目，事后业主发现无法兑现多次讨说法。省工商局和海珠工商局都认定是虚假广告并先后做出处罚决定，“其中省工商局处罚的是广告的发布者，即某电视媒体；而海珠工商局则是处罚开发商”。王美舟介绍，该案已于7月11日在广州仲裁委开庭，已有116户业主起诉开发商。
不得再说“到珠江新城多少时间”
新房产广告法拟规定，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。在过去的所有楼盘广告中，为了表达楼盘方位，开发商普遍喜欢以珠江新城或火车站、机场，城市之类作为参照物并明示其间距离。南都记者手头上多份广告或楼书，都有类似表述。
比如一份周末获得的某楼盘楼书，其广告内容就有“海陆空立体交通，地铁站1号、2号、8号、10号线5分钟；广州南站5分钟、香港30分钟、环城高速广州市中心、天河20分钟，白云机场40分钟……”不少开发商为了表明楼盘与市中心距离近，往往是番禺郊外楼盘、萝岗郊区楼盘、花都郊外楼盘等，也写与珠江新城距离30分钟之类。随着新广告法施行，该类广告语或被禁止。
